1、物业是什么？

2、为什么房地产开发商的公司很多企业名称都是“XXX置业公司”？

拿这两个问题咨询地产人，他们好像明白，但能说清具体答案的不多。更不用说非专业的普通人了，他们可能连置业顾问为什么叫置业顾问也不清楚。

在大部分的认识里物业就是小区里的保洁、保安和维持小区正常运转的技术人员，就像下图中的他们。

然而真相并非如此。

置业是房地产的一个专有术语，它是房产置业的简称。职业一词来源于日本，是对于购置土地、房屋，进行房地产交换，包括房屋买卖，租赁等一系列活动的总称。和中国古代传统里的置办家业有些类似（买田地和住宅作为家业）。

物业的内涵被误会的更深，其内涵也更广。“物业”一词译自英语property或estate，由香港传入沿海、内地，其含义为财产、资产、地产、房地产、产业等。

该词自20世纪80年代引入国内，现在已形成了一个完整的概念，即：物业是指已经建成并投入使用的各类房屋及其与之相配套的设备、设施和场地。

物业可大可小，一个单元住宅可以是物业，一座大厦也可以作为一项物业，同一建筑物还可按权属的不同分割为若干物业。物业含有多种业态，如：办公楼宇、商业大厦、住宅小区、别墅、工业园区、酒店、厂房仓库等多种物业形式。

▲厂房物业

我们日常生活中理解的物业，其实是物业管理公司。然而即使在物业管理上很多人的认知依然有偏差。

物业管理有狭义和广义之分，狭义的物业管理是指业主委托物业服务企业依据委托合同进行的房屋建筑及其设备，市政公用设施、绿化、卫生、交通、生活秩序和环境容貌等管理项目进行维护，修缮活动。

广义的物业管理是应当包括业主共同管理的过程，和委托物业服务企业或者其他管理人进行的管理过程。更多体现业主作为主人姿态对其物业及相关配套设施的管理权力和职责。

现在，你应该明白了物业的概念和内涵。在物业类型的划分上，根据使用功能的不同，可分为以下五类：居住物业、商业物业、工业物业、政府类物业和其他用途物业。

在绝大多数人的置业机会里能接触到的物业类型多属前两种——居住物业和商业物业。在这俩种物业类型里，大部分人接触的会是居住物业，居住物业又可以划分很多细小的种类。

当我们去一处售楼部时，置业顾问口中讲到的高层、小高层、多层、洋房这些种类很多人可以理解。当谈到双拼别墅、瞰景洋房、叠拼别墅等这类接触并不太多的物业时，很地产多人脸上就难掩尴尬神情了。

普通置业者也许不懂这些物业类型的特点和优劣，但作为一个地产人，想要大大方方承认自己并不懂这些产品，应该是件很难为情的事。所以我们决定整理一份物业类型产品介绍，希望在地产人们聊起产品时不至于临时临时抱佛脚，寻求百度百科。

在项目上也许你多说几句叠拼和双拼的不同点，就能另置业顾问或营销人刮目相看。

所以我们就普通住宅、公寓、别墅、写字楼和商铺这五种比较常见的物业类型做了分类介绍。篇幅有限，由于公众对别墅这一物业类型的认识最为浅显，我们重点突出了别墅物业，希望可以帮到您更多的了解这几种经常接触到的物业。

普通住宅

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单元式住宅

单元式住宅，又叫梯间式住宅，是指按所在地一般民用住宅建筑标准建造的居住用房屋。

目前，是以一个楼梯为几户服务的单元组合体，一般为多、高层住宅所采用。多层住宅是指2-6层(含6层)的楼房，高层住宅是指6层以上的楼房，高层住宅多安装电梯。

单元式住宅的基本特点有：

（1）每层以楼梯为中心，户数较少，一般为2~4户，大进深的每层可服务于5~8户。住户由楼梯平台进入分户门，各户自成一体。

（2）户内生活设施完善，减少住户间的相互干扰，适应多种气候条件。

（3）建筑面积较小，户型相对简单，可标准化生产，造价经济合理。

（4）仍保留一定的公共使用面积，如楼梯、走道、垃圾道，保持一定的邻里交往。

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花园式洋房

花园式住宅一般称西式洋房或小洋楼，也称花园别墅。

一般都是带有花园草坪和车库的独院式平房或二或三层小楼，建筑密度很低，内部居住功能完备，装修豪华并富有变化。

住宅内水、电、暖供给一应俱全，户外道路、通迅、购物、绿化也都有较高的标准，一般是高收入者购买。

公寓

公寓式住宅是区别于独院独户的西式别墅住宅而言的。

公寓式住宅一般建筑在大城市里，多数为高层楼房，标准较高；每一层内有若干单户独用的套房，包括卧房、起居室、客厅、浴室、厕所、厨房、阳台等等；有的附设于旅馆酒店之内，供一些常常往来的中外客商及其家属中短期租用。我们还可根据公寓的结构和型态，将其分为小型公寓，花园公寓和高层公寓。

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酒店式公寓

酒店式公寓是指建筑的结构形式类似于酒店，而负责管理的物业公司提供酒店模式的服务，如客房打扫、洗衣等，同时居室内配有全套家具及厨房设备。概括地说，就是“酒店式服务，公寓式管理”，将星级酒店的高标准服务融于日常生活之中，购买者拥有单元产权，既可以自住、出租，也可以转售，是一种既提供酒店专业服务又拥有私人公寓私密性和生活风格的综合物业。

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商住两用

商住住宅是SOHO（居家办公）住宅观念的一种延伸，它既属于住宅，同时又融入写字楼的诸多硬件设施，尤其是强大的网络功能，使居住的同时又能从事商业活动。商住住宅适合于小型公司以及依赖网络进行社会活动的人群。

别墅

“别墅”这一名称是舶来品。现在常说的“别墅”，实际上涵盖了国外的两种物业类型：一种是HOUSE，一种是Villa。如果直译过来，House应该是“房子”、“住宅”；而Villa才是真正的“别墅”，也可以译成“庄园”、“城堡”，一种带有诗意的住宅。事实上，国内目前房地产市场所销售的大部分“别墅”，并不是Villa，而是HOUSE。

目前在市场上我们按照别墅的建筑形式将别墅产品分为五大类：独栋别墅、联排别墅、双拼别墅、叠拼别墅、空中别墅。

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独栋别墅

独栋别墅即独门独院，上有独立空间，下有私家花园领地，是私密性很强的独立式住宅，表现为上下左右前后都属于独立空间，一般房屋周围都有面积不等的绿地、院落。这一类型是别墅历史最悠久的一种，也是别墅建筑的终极形式。

特征：私密性强，市场价格较高，定位多为高端品质。

02

联排别墅

又称TOWNHOUSE，有天有地，每户独门独院，设有1至2个车位，还有地下室。它是由几幢小于三层的单户别墅并联组成的联排或住宅，一排二至四层联结在一起，每几个单元共用外墙，有统一的平面设计和独立的门户。建筑面积一般是每户平方米左右。

特征：

1、比较注重项目选址，尽量余地、余绿、余水，交通比较方便。

2、价位较低，为中产阶级中上层人士及新贵阶层度身定造。

3、户型设计丰富而前卫，有特色。

03

双拼别墅

它是联排队别墅与独栋别墅之间的中间产品，由两个单元的别墅拼联组成的单栋别墅。目前，在美国比较流行的2-PAC别墅是一种双拼别墅。

特征：

1.与联排、独栋对比而言，除了有天、有地、有独立的院落外，最关键是降低了社区密度，增加了住宅采光面，使其拥有了更宽阔的室外空间。

2.是低层小楼加上私家花园，这种相对独立的双拼别墅，在保证拥有私家花园的基础上，既要加强户外空间的交流，使私家小环境融合社区大环境，也改变了Cityhouse和Townhouse兵营式排列的呆板面孔。

3.双拼别墅基本是三面采光，外侧的居室通常会有两个以上的采光面，一般来说，窗户较多，通风不会差，重要的是采光和观景。

04

叠拼别墅

它是Townhouse的叠拼式的一种延伸，是在综合情景洋房公寓与联排别墅特点的基础上产生的，由多层的复式住宅上下叠加在一起组合而成，下层有花园，上层有屋顶花园，一般为四层带阁楼建筑，这种开间与联排别墅相比，独立面造型可丰富一些，同时一定程度上克服了联排别墅窄进深的缺点。

特征：

1.购买人群是社会上的中产阶级，而非真正意义上的富人。

2.稀缺性、私密性较单体别墅要差，定位也多是第一居所。

3.叠拼户型比联排别墅的优势在于布局更为合理，不存在联排进深长的普遍缺陷；而且，叠下有可爱的半地下室，叠上有痛快的露台，虽然没有联排的见天见地，但是优势不减，甚至更为灵动而宜人。

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空中别墅

空中别墅发源于美国，称为“penthouse”即“空中阁楼”，原指位于城市中心地带，高层顶端的豪宅，一般指建在高层楼顶端具有别墅形态的跃式住宅。

这种空中别墅发源于美国，以“第一居所”和“稀缺性的城市黄金地段”为特征，是一种把繁华都市生活推向极致的建筑类型。它要求产品符合别墅的基本要求，即全景观，目前这类产品主要存在于成立的高档公寓顶层，在别墅区中还比较少。

特征：

1.空中别墅的建筑形式弥补了高层建筑的诸多弊端，与普通别墅相比，具有地理位置好、视野开阔、通透等优势，给人高高在上、饱览都市风景的感觉，显示了强大的市场竞争力。

2.挑高层高：一般住宅的层高是2.7-2.9米，空中别墅的标准是3米多，从3.1、3.3、3.6米不等，比普通房挑高几十厘米，意味着通风更顺畅，采光度很好。

写字楼

写字楼市场目前流行两大评定标准，一是甲级写字楼，一是5A写字楼。

所谓甲级写字楼，实为一种通行叫法，并没有固定标准，因为谁也不愿意被叫成乙级写字楼。这样，恨不得任何一个有玻璃幕墙、带电梯、“长”得高一些的写字楼都自称为甲级写字楼。

相比之下，5A写字楼倒是有一定的标准，类似于酒店星级评定的方法，第一要素：黄金区位，第二要素：超大规模，第三要素：建筑文化，第四要素：硬件设施，第五要素：软件服务。

商铺

商铺是指经营者为顾客提供商品交易、服务或感受体验的场所。可分为如下几类——商业街商铺、市场类商铺、社区商铺、住宅底层商铺、百货商场、购物中心商铺、商务楼、写字楼商铺、交通设施商铺。

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商业街商铺

商业街指以平面形式按照街的形式布置的单层或多层商业房地产形式，其沿街两侧的铺面及商业楼里面的铺位都属于商业街商铺。

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市场类商铺

在这里特指在各种用于某类或综合商品批发、零售、经营的商业楼宇中的店铺位。

03

社区商铺

指位于住宅社区内的商用铺位，其经营对象主要是住宅社区的居民。

04

住宅底层商铺

指位于住宅建筑底层（可能包括地下1、2层及地上1、2层，或其中部分楼层）的商用铺位。

05

购物中心商铺

指百货商场、各种类型购物中心里面的铺位。

06

写字楼商铺

指诸如酒店、商住公寓、俱乐部、会所、展览中心、写字楼里面用于商业用途的商业空间。

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交通设施商铺

指诸如地铁站、火车站、飞机场等交通设施里面及周围的商铺，及道路两侧各类中小型商铺。

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